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聯合報╱記者林敬殷、盧禮賓、孟祥傑／專題報導】 2008.04.11 04:01 am



以往舊公寓改建隔間的小套房已退流行，近年來，不少建商專門推出以學生、上班族為主的套房，強調飯店式管理，由於坪數小、價格低，也吸引不少投資客出手。
記者林敬殷、盧禮賓、孟祥傑／攝影
買舊公寓改裝成套房出租，一向是穩定獲利的房地產投資方式，大學城周邊區域尤其盛行，更有建商推出學生小套房，吸引不少學生家長投入。

大專院校林立的台北縣，淡江大學、輔仁大學及台北大學具有大學城規模，其中又以淡江大學學區伴隨外圍的真理大學及聖約翰科技大學規模最大，不少建商紛紛推出以學生為號召的建案，從早年的淡大金雞母到近年的淡大精英、淡水站前等，銷售成績都不錯。

孩子念書 投資自用

據信義房屋統計，舊公寓改建學生套房出租，以往投資報酬率都有7%到8%左右，一位陳姓家長就說，當初考量到小孩念書，得花不少通勤時間，乾脆就在淡水買間套房，小孩念書可以住，畢業搬出去就出租給學生，光收租就可以回本。

信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，在房價低的時代，公寓改建套房出租，因投入成本低利潤佳，也有人買舊公寓改裝後出售，約以高出市場行情一坪5到10萬元出售，對專門做這塊市場的包租客來說，買現成的套房公寓，因成本墊高，投報率大約5%。

裝修房屋 需獲核准

蘇啟榮也說，租約管理成本也是獲利多寡的關鍵，曾有一名客戶幾乎花了所有的時間做房屋管理、水電等事情。

隨著法令修改，裝修房屋需事先經過政府機關核准的限制，確實對整個買屋出租套利的市場帶來不小衝擊，但舊公寓改建套房出租市場仍是一個穩定的市場。舊大學城 競爭激烈

淡江大學屬於老學校，再加上旁邊的真理大學和聖約翰科技大學的學生，無論是出租或成屋出售，市場成熟，物件也很多元，相對的競爭比較激烈。

以舊公寓而言，信義房屋淡水店店長林志銘表示，一般學生套房月租金約5000元到6000元之間，坪數大概5到6坪，華廈大約高出1000到2000元左右。近年來消費意識抬頭，女學生的家長對安全、管理等租屋品質要求提高，也使得老公寓行情不如華廈。

飯店套房 淡水最早

至於專門瞄準學生族群的小套房，淡水早在10年前就有建案，從淡大金雞母、海景天廈，到這幾年的淡大菁英、淡大財庫和淡水站前，銷售狀況都不錯，價差大概都以距離捷運站遠近有關。

「淡大菁英」靠近淡金公路，距離市區較遠，不過，坪數較大，從15、16坪到30坪都有，房價約每坪16到20萬元上下；「淡大財庫」標榜淡水首座六星級學生套房，擁有大庭園、多樣化休閒設施，並結合寬頻社區網路及飯店式管理等，房價從1房到2房，坪數約9到17坪，房價約在16到18萬元之間。

至於離捷運站不到200公尺，位於熱鬧的英專商圈內「淡水站前」，去年底才剛交屋，套房從10到12、13坪，房價約24到28萬元之間，住家型的則從20到35坪，房價約每坪24到28萬元之間，由於距離捷運站、淡大都很近，深獲不少學生家長青睞。

【2008/04/11 聯合報】@ http://udn.com/